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07/12/03 n.1

D: Nel nostro condominio ci troviamo nella necessità di dover cambiare amministratore e fra i vari nominativi che si sono proposti vi è anche una società che oltre ad amministrare immobili offre anche altri servizi sempre legati al campo immobiliare. Io ho sempre saputo che l'amministratore può essere solo una persona fisica.
È possibile invece chiamare una società alla amministrazione del condominio? Chi è in questo caso che si assumerà gli obblighi e a chi potremo fare riferimento per le nostre richieste o problemi?

Risponde: Avv. Maurizio Malaguti
In generale si può rispondere al quesito del lettore dicendo che da quanto si ricava da una analisi delle decisioni dei Tribunali e della Corte di Cassazione sul punto, nonostante esso sia assai controverso, tuttavia sia prevalente l'orientamento che ritiene non esservi ostacoli nell'affidare ad una società l'amministrazione di un condominio. Per la precisione ricorderemo la sentenza Cass. 5608/1994 che nega tale possibilità sia perché il rapporto di mandato è basato sulla fiducia, sia perché il codice civile vuole che l'amministratore sia una persona fisica; sulla stessa linea Tribunale di Genova del quale sono pubblicate almeno due decisioni (2987/1992 e 11/7/2001) e Tribunale di Piacenza (24/1/1991) : tali sentenze escludono la possibilità di nomina ad amministratore di condomini per una società di capitali (s.r.l.).
In netto contrasto con le suddette decisioni sono invece la sentenza 11155/1994 della Cassazione e recentemente (11/12/2002) Corte d'Appello di Milano le quali invece affermano che amministratore condominiale può essere anche un ente diverso dalla persona fisica e quindi anche una società di persone.
Tali sentenze favorevoli esaminano casi di amministrazioni rette da società di persone (s.a.s o associazioni professionali) e partono dalla considerazione che non esiste nel codice alcuna norma che imponga che l'amministratore sia persona fisica per cui una volta escluso questo, verrà automatico ammettersi che tale veste possa essere assunta anche da una società di persone e dato che in una società di persone l'amministrazione in genere spetta a ciascun socio sarà come attribuire ad una pluralità di amministratori l'amministrazione del condominio, fatto anche questo che le norme nonescludono, anzi ammettono all'art.1106 cc. In tal caso spetterà ai condomini predisporre regole che evitino conflitti nell'azione dei vari amministratori stabilendo le competenze di ciascuno.
Quanto poi alla esigenza di individuare la persona responsabile anche penalmente degli atti lesivi per il condominio nessun ostacolo potrà derivare dal fatto che amministratore sia una società posto che la responsabilità penale è pur sempre personale e che rispondono per la società coloro che hanno agito in nome e per conto di essa.

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