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09/11/23 n.3

D: Sono proprietaria di alcuni locali adibiti ad uso commerciale e condotti in locazione da una società che quattro anni prima della scadenza del contratto mi ha inviato una lettera nella quale mi comunicava la sua volontà di recedere dal contratto a causa della sopravvenuta inadeguatezza dei locali rispetto alle proprie esigenze. E' un comportamento è legittimo, devo subire il recesso?

Risponde: Avv. Maurizio Malaguti
La materia è regolata dall'art. 27 della legge 392/78 che in primo luogo consente di inserire nel contratto di locazione una apposita clausola che consenta all'inquilino di poter lasciare i locali in qualsiasi momento dandone avviso al locatore con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima; in mancanza di tale clausola la legge dispone che "in presenza di gravi motivi" il conduttore possa recedere in qualsiasi momento sempre con preavviso di almeno sei mesi. Il problema in questo caso consiste nella identificazione dei "gravi motivi" che legittimano il recesso anticipato. In primo luogo diremo che tali motivi vanno esplicitamente espressi nella raccomandata di recesso e che in caso contrario essa non ha valore a tal fine. In secondo luogo i gravi motivi vanno identificati in modo assai rigoroso perché essi costituiscono un fatto di natura eccezionale. In questa prospettiva, la nozione di gravi motivi va identificata in quei fatti imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo che rendano se non impossibile almeno estremamente gravosa la prosecuzione del contratto; la natura eccezionale della norma quindi impedisce di prendere in considerazione mere valutazioni soggettive e personali dell'inquilino circa la convenienza o meno di continuare il rapporto locativo poichè l'osservanza del contratto non può certo dipendere da ragioni di pura convenienza personale. Per esempio fatti sopravvenuti al contratto che rendano indispensabile un ridimensionamento della attività dell'impresa o per contro anche una sua espansione possono essere ritenuti quali gravi motivi oggettivamente verificabili mentre del tutto diversa sarebbe una semplice decisione dell'imprenditore circa la convenienza o meno di proseguire nel rapporto.
Nel caso in esame qualora manchi nel contratto la clausola che consente il recesso, riteniamo comunque che la motivazione sia stata espressa in modo troppo generico e tale da impedire al locatore una adeguata valutazione della reale esistenza dei motivi di recesso.

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