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09/11/03 n.2

D: Ho recentemente sottoscritto un preliminare di acquisto di un appartamento in un condominio di nuova costruzione ove sono previste aree destinate a posti auto. Il venditore mi ha proposto due possibilità e cioè quella di acquistare il solo appartamento ad un determinato prezzo e quella di acquistare l'appartamento ed il posto auto ad un prezzo superiore. Nel primo caso il costruttore si riserva la facoltà di vendere il posto auto di sua iniziativa a terzi. Io per motivi economici ho scelto la prima possibilità ed ho sottoscritto per il solo appartamento. Poi però mi è stato detto che in casi simili la vendita deve ricomprendere tanto l'appartamento che il posto auto per cui anche la difficile commerciabilità del solo appartamento,sono tornato dal venditore ma questi insiste dicendo che se voglio il posto auto debbo versare una integrazione. Chiedo se tale pretesa sia giusta.

Risponde: Avv. Maurizio Malaguti
Il caso che ci sottopone il lettore è regolato dalla disciplina dell'art. 47 sexies L. 1150/42 confermato dal successivo art. 26 L. 47/1985 e dalla L. 122/89 che pone un vincolo di destinazione a favore dei condomini e non di altri soggetti sulle aree condominiali destinate a parcheggio: tali aree costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818, 819 cc.
Ciò comporta che qualora avvenga una vendita separata dell'area di parcheggio rispetto agli appartamenti, tale vendita sarà nulla nella parte in cui viene ad escludersi il diritto d'uso del parcheggio da parte dei condomini.
In altre parole, il venditore potrebbe anche in teoria cedere a terzi tali aree, ma a causa del vincolo legale di destinazione a parcheggio per condomini, questi ultimi non potranno mai essere privati del diritto di utilizzare tali aree per il parcheggio.
La conseguenza sarà che ogni clausola del preliminare che privi l'acquirente e futuro condomino del diritto a parcheggiare si dovrà considerare sostituita d'ufficio con la suddetta disposizione di legge; oltre a ciò visto che comunque tale diritto ha un valore economico, vi sarà la necessità di integrare il prezzo pagato per il solo appartamento se questo non considerava il diritto d'uso del parcheggio, integrazione non dovuta se il diritto al parcheggio risultava dal contratto anche indirettamente tramite rinvio ad altri atti per cui in questo caso il prezzo stabilito dovrà ritenersi omnicomprensivo (da ultimo cass. 21/5/03 n. 7963).

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webmaster: Stefano Roffi