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09/11/03 n.1

D: I miei anziani genitori hanno sottoscritto un mandato a vendere un loro immobile situato nell'appennino marchigiano ad una agenzia del posto. Ho dovuto insistere non poco per fare rilasciare una copia di quanto firmato, ma quando finalmente ne sono venuta in possesso ho potuto constatare che il contenuto di tale mandato era, a mio parere, fortemente penalizzante nei confronti dei miei genitori. Uno degli aspetti che mi è parso più anomalo è stata l'entità della provvigione che su di un valore del bene di € 12.000 era di € 1.550 + IVA. Cosa mi potete dire al riguardo?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Il quesito posto dalla nostra lettrice offre lo spunto per toccare diversi aspetti della contrattualistica che regolamenta il rapporto tra utente e mediatore. Occorre innanzitutto precisare che il tipo di contratto in oggetto è un "incarico" a vendere e non un "mandato" il mandato infatti presuppone un vincolo con una delle parti, mentre la caratteristica peculiare (ed il valore aggiunto) del mediatore è l'indipendenza economica ed intellettuale, quindi l'obiettività di giudizio, dello stesso nei confronti delle parti. La modulistica utilizzata dai mediatori immobiliari regolarmente iscritti negli appositi ruoli presso le Camere di Commercio deve possedere alcuni requisiti essenziali, che sono riassunti nella normativa vigente a tutela dello svolgimento dell'attività di mediazione e deve essere depositata presso le Camere di Commercio stesse. Il primo requisito, che vale anche per le fasi che precedono la sottoscrizione di incarichi o di proposte di acquisto, è che venga evidenziato il nome ed il numero di iscrizione al ruolo sia dell'agente immobiliare che ha condotto la trattativa che della eventuale società a cui faccia capo. Questo professionista è responsabile professionalmente della veridicità informazioni fornite nel corso della trattativa ed in caso di errore non doloso potrà risarcire l'eventuale danno provocato utilizzando la sua polizza assicurativa resa obbligatoria dalla legge.
Vale la pena di ricordare che hanno diritto al pagamento della provvigione solamente coloro che sono regolarmente iscritti negli appositi ruoli (a Bologna sono liberamente consultabili nel sito della Camera di Commercio) e che per gli abusivi sono previste sanzioni economiche e penali. Deve inoltre venire rispettato il principio dell'equilibrio e della trasparenza contrattuale escludendo clausole palesemente vessatorie (che sono nulle) come ad esempio il tacito rinnovo alla scadenza o la mancanza di chiarezza nell'indicazione dell'entità delle provvigioni (il cosiddetto "supero").
Riguardo all'entità delle provvigioni, anche mi rendo conto che percentualmente vi sia una certa sproporzione, debbo dire che nel suo caso mi sembra congrua poichè il valore del bene è molto ridotto per una vendita immobiliare, mentre i costi di promozione, che immagino a carico dell'Agente immobiliare, sono elevati; è bene comunque pattuire sempre per iscritto, come hanno fatto correttamente i suoi genitori, la provvigione. Non è commentabile invece la grave mancanza dell'Agenzia che non può rifiutarsi di consegnare copia, ma è una regola che vale in generale per ogni rapporto contrattuale, di quanto sottoscritto.
Concludendo, il consiglio è quello di seguire con attenzione le raccomandazioni delle Camere di Commercio, che hanno molto a cuore il corretto funzionamento del mercato, e delle associazioni di categoria affidandosi per le proprie questioni immobiliari a professionisti qualificati.

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