FIMAA - Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari




CHI SIAMO
ASSOCIATI
NUDA PROPRIETA'
NEWS
RASSEGNA STAMPA
SOTTO...CASA
L'esperto risponde
CERCA CASA




 

26/10/03 n.1

D: Nel mio condominio, il proprietario di un appartamento ha effettuato dei lavori di manutenzione che hanno comportato il distacco non autorizzato dall'impianto di riscaldamento centralizzato per dar luogo ad un impianto autonomo. Tuttavia nella successiva assemblea, per quieto buon vivere, abbiamo deciso di comune accordo di prendere atto del distacco, sia pure avvenuto in modo unilaterale senza alcuna consultazione, e di far pagare al condomino una cifra inferiore a quanto dovuto fino ad allora. Questo signore ha deciso di pagare fino a quando, recentemente, ha annunciato che non pagherà più il riscaldamento in quanto essendo totalmente staccato dallo stesso, a suo parere nulla deve corrispondere al condominio.
È corretto il suo comportamento o possiamo agire come condominio per obbligarlo a pagare?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
La questione è piuttosto complessa e va analizzata con attenzione. Anzitutto con la mancata opposizione, il condominio ha di fatto ratificato l'operato del condomino che ha effettuato il distacco; bisogna però rilevare che in casi similari, pur riconoscendo l'illegittimità dell'azione, alcuni tribunali non hanno ordinato la rimissione in pristino a meno che le opere in oggetto non siano causa di gravi danni per l'edificio condominiale. Il problema, comunque, è sulla ripartizione delle spese di gestione dell'impianto centralizzato; in via preliminare, come si dirà in seguito, sarebbe opportuna una perizia di un termotecnico che accerti se il distacco dell'appartamento dall'impianto centrale, abbia arrecato nocumento al sistema condominiale. In altri termini, se i lavori effettuati dal condomino che si è distaccato hanno provocato un aggravio di spese per gli altri condomini, egli è obbligato a tenerli sollevati da tali aggravi facendosene carico personalmente. Se, invece, il distacco non ha provocato aggravi di spesa, il condomino potrebbe non essere tenuto a partecipare al pagamento delle spese di consumo mentre rimangono in ogni caso a suo carico pro quota le spese per la manutenzione e la conservazione dell'impianto, caldaia compresa, (art. 1118 C.C.) in quanto parte comune ai sensi dell'art. 1117 del codice civile.
Sul consumo è opportuno effettuare un distinguo: è pur vero come afferma l'art. 1123 del codice civile che le spese condominiali vengono ripartite in proporzione alle quote possedute, salvo diversa convenzione, oppure, se si tratta di cose destinate a servire in misura diversa ogni condomino, saranno ripartite a secondo dell'uso effettuato.
Colui che si è distaccato dall'impianto centralizzato, potrebbe obiettare che per riscaldare il suo appartamento non si consumi combustibile e quindi tentare di sottrarsi al pagamento delle relative spese, fermo restando la sua obbligatoria partecipazione alla conservazione e manutenzione dell'impianto centralizzato, mentre il condominio potrebbe sostenere la tesi in base alla quale l'appartamento oggetto del distacco, inserito in un edificio riscaldato da un impianto centralizzato beneficerebbe comunque del calore emanato con conseguente risparmio di consumi per il suo impianto autonomo.
In definitiva, l'obbligo del condomino distaccato dall'impianto centrale è quello partecipare sempre e comunque alla conservazione e quindi all'integrità dell'impianto inteso come parte comune dell'edificio in quando pur rinunziando a servirsene, non può sottrarsi alle spese dovute e calcolate in base ai millesimi o ad altro criterio regolarmente adottato dall'assemblea. Eventuali aggravi di spesa per gli altri condomini in seguito al distacco di uno, dovranno essere calcolate in base a perizia termotecnica e nel caso addebitate al condomino che si è isolato.
Casistiche similari sono state risolte in giurisprudenza seguendo i concetti sopra esposti e a titolo esemplificativo, si indicano le sentenze della Suprema Corte di Cassazione, n. 8924/2001 e n. 10214/1996.

[torna alla lista delle domande]

L'esperto risponde
webmaster: Stefano Roffi