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20/07/03 n.2

D: 2. Ho acquistato per compromesso una casa per 200.000 Euro. Devo andare a rogito nei prossimi giorni e sto facendo i conti delle spese che dovrò affrontare. Ho saputo che nell'atto notarile è possibile dichiarare come prezzo il valore catastale (che è sensibilmente inferiore, circa 110.000 Euro) e pagare le tasse su quel valore. È vero?

Risponde: Paolo Magnani, notaio in Bologna
Le cose non stanno precisamente in questi termini.Occorre tenere distinto il profilo fiscale da quello civilistico.

Dal primo punto di vista, la legge stabilisce che le tasse vanno pagate sul prezzo effettivamente pagato, salva la possibilità dell'Amministrazione finanziaria di percepire un'imposta rapportata al valore di mercato dell'immobile, quando il prezzo dichiarato sia inferiore al valore catastale. Da qui nasce l'equivoco: la dichiarazione del valore catastale impedisce all'Amministrazione l'accertamento automatico del valore venale, ma non di provare nel caso specifico l'occultazione di una parte del corrispettivo, percependo la maggiore imposta dovuta e le sanzioni.

Dal punto di vista civilistico, la sottodichiarazione del prezzo può comportare conseguenze negative se i beni acquistati siano sottoposti a vincolo artistico o siano terreni agricoli soggetti a prelazione e riscatto, diritti che potranno essere esercitati dagli aventi diritto sulla base del minor prezzo dichiarato, con evidente danno dei contraenti, nonchè in caso di insolvenza o fallimento del venditore, essendo facilitato l'esercizio dell'azione revocatoria nei confronti dell'acquirente.
Inoltre la sproporzione del prezzo rispetto al valore può provocare la rescissione del contratto ed in tutti i casi di risoluzione, rescissione, annullamento, ecc. del contratto di compravendita determina la restituzione all'acquirente esclusivamente del prezzo dichiarato in contratto.

Se si tratta di un acquisto "prima casa" accompagnato da mutuo di ammontare superiore al prezzo pagato occorre tenere conto anche della possibilità di detrazione degli interessi passivi dei mutui che spetta fino a concorrenza della parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita.

Per questi motivi è stigmatizzabile la prassi dell'occultazione di parte del prezzo della compravendita. Non va dimenticato peraltro che lo stesso sistema legislativo, come attualmente congegnato, con il collegamento tra accertamento e valore catastale, "invita" all'evasione l'acquirente meno scrupoloso e più attento al risparmio immediato che ad incerte conseguenze future. Sarebbe perciò auspicabile una riforma che ancorasse la tassazione a parametri certi (valore catastale) consentendo l'emersione dei prezzi reali. Il minor gettito per il fisco non sarebbe rilevante e sarebbe compensato dalla possibilità in un secondo tempo di adeguare le rendite catastali ai prezzi, finalmente reali, dichiarati negli atti, magari con successiva diminuzione delle aliquote e ristabilimento dell'equità contributiva tra chi dichiara l'intero prezzo e chi dichiara il valore catastale. In attesa di questa riforma, da tempo auspicata dal notariato, meritano interesse due recenti sentenze della Commissione Tributaria Centrale e della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione che hanno modificato l'interpretazione, precedentemente consolidata, di alcuni articoli della legge di registro, dando ragione al contribuente che aveva richiesto la tassazione sul valore catastale pur dichiarando un prezzo maggiore. Tali pronunce, testimonianza del disagio degli operatori di fronte a questo argomento e lodevoli nella finalità, non sono peraltro accolte dall'Amministrazione Finanziaria e risultano ancora isolate nel panorama giurisprudenziale, ma rappresentano un passo nella direzione giusta per la soluzione del problema del "prezzo-valore".

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