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06/04/03 n.1

D: 1. Cinque anni fa acquistai un appartamento che alcuni mesi fa ho promesso in vendita con la sottoscrizione di un contratto preliminare. Quindici giorni prima della data stabilita per il rogito definitivo di vendita l'acquirente mi ha comunicato di aver scoperto che l'appartamento presenta delle irregolarità urbanistiche che non sono state condonate e che pertanto non intende procedere alla conclusione dell'acquisto. Due sono le domande che le rivolgo. Premesso che io ero completamente ignara di tutto, come è possibile che nel momento del mio acquisto il notaio non abbia evidenziato il problema? La costruzione del condominio di cui fa parte l'appartamento risale al 1963, è obbligatoria comunque l'abitabilità per la commerciabilità del bene ?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Dalle sue affermazioni deduco che al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di vendita lei fosse ancora allo scuro delle anomalie urbanistiche e che lo abbia appreso dal suo acquirente. Pertanto il suo acquirente ha indubbiamente tutte le ragioni, di fronte ad una situazione che di fatto modifica le caratteristiche a lui note del bene che intende acquistare, di pretendere che gli venga ceduto un bene urbanisticamente regolare. Non conoscendo la natura dell'abuso, posso dirle che gli scenari che si possono presentare sono due. Se si tratta di un abuso sanabile con il pagamento di una sanzione il problema è solamente economico, occorrerà incaricare un tecnico che a tempo di record si occupi di ottenere, previo pagamento dell'oblazione, le idonee autorizzazioni . Il problema sarebbe molto più complesso se si trattasse di un abuso non sanabile perchè in questo caso, a mio parere, l'acquirente potrebbe non ritenere più di suo interesse il bene in oggetto. Un immobile gravato da una condizione di abusività come quella ipotizzata infatti oltre ad essere minacciato da provvedimenti sanzionatori da parte dell'autorità preposta, che possono comportare perfino la demolizione, non potrà mai venire legittimamente modificato e ciò rappresenta una pesantissima limitazione. Il notaio che ha rogitato il suo acquisto non poteva accorgersi dell'irregolarità perchè, contrariamente a quanto si possa pensare, non rientra nei suoi compiti effettuare verifiche tecniche; il compito del notaio è di garantire che la compravendita sia valida ed abbia un contenuto formale ineccepibile, raccoglie a tale scopo la dichiarazione di regolarità, che si presume veritiera fino a prova contraria, delle parti senza poterle verificare. Per concludere, il fatto che il bene sia stato edificato in data anteriore al 1967 lo rende commerciabile, anche se abusivo, ma bisogna che questo aspetto venga preventivamente conosciuto ed accettato dall'acquirente; per la commerciabilità degli immobili edificati in data successiva al 1967 occorre quale requisito essenziale la certificazione della loro regolarità urbanistica.

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