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09/03/03 n.2

D: 2. Un anno fa ero in cerca di una casa da acquistare. Per cui ho contattato numerose agenzie leggendo delle riviste specializzate. Con un mediatore ho visitato un appartamento in centro di mio gradimento, ma quando ho sentito il prezzo propostomi, l'ho giudicato al di fuori delle mie possibilità e ho considerato chiuso il discorso. Successivamente, a distanza di sei mesi circa, ho avuto l'occasione di visitare un appartamento nella stessa via, ma con un'altra agenzia; all'ingresso nell'immobile mi sono reso conto che si trattava dello stesso che aveva visitato con la prima agenzia, solo che questa volta il prezzo richiesto (inferiore) era alla mia portata.
Ho formulato un'offerta e dopo pochi giorni ho saputo, tramite il mediatore, che il proprietario accettava di venderlo alle mie condizioni.
Dopo aver stipulato prima il preliminare e poi il rogito notarile, a distanza di alcuni mesi, mi vedo arrivare a casa una lettera della prima agenzia con cui avevo visto l'immobile che richiede le provvigioni a me e al venditore; richiesta sostenuta dalla convinzione di essere stati loro a far concludere l'affare. È legittima la richiesta dell'agenzia, considerando che con loro ho solo visto l'immobile senza iniziare trattative e invece al secondo mediatore, ho regolarmente corrisposto la provvigione concordata?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
Il caso accaduto al lettore è purtroppo una problematica molto più frequente di quanto si immagini. Accade che un proprietario di immobile decida di venderlo e si rivolga a più agenzie pensando così di ottenere il massimo prezzo e di realizzare in tempi brevi. Questo atteggiamento però ingenera turbativa del mercato e dà origine a fenomeni di rivalsa come quelli prospettati dal lettore; perché, in mancanza di accordi scritti, ogni agenzia si sente in diritto di richiedere il prezzo che ritiene più idoneo per la conclusione dell'affare. Si verifica in tal modo che il medesimo immobile venga promosso sul mercato a prezzi completamente differenti e a volte molto distanti l'uno dall'altro. Quando un affare si conclude, se l'acquirente risulta nella lista di quelli che l'hanno visitato, sorge naturale il sospetto in capo al primo mediatore, che acquirente e venditore abbiano concluso in proprio escludendolo dalle trattative.
Ritornando al caso segnalato, gli artt. 1754 e 1755 del codice civile, disciplinano la figura del mediatore e il suo diritto alla provvigione; nel caso del lettore, la conclusione dell'affare è avvenuta per effetto dell'attività di un altro mediatore al quale è stata regolarmente pagata la provvigione.
La richiesta del primo mediatore non riguarderebbe comunque i contraenti, ma direttamente l'agente che ha concluso l'affare; perché in questo caso, solo se i due mediatori avessero collaborato per la conclusione della trattativa, opererebbe l'art. 1758 del codice civile che disciplina il caso in cui un affare è concluso da due o più mediatori: la provvigione si divide tra questi nella misura dell'opera prestata.
Il concetto viene riportato solo per esauriente trattazione perché nel caso in esame il primo mediatore non ha diritto ad alcun compenso.

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